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Airbnbの宿泊基本価格を調整する際の心得


Airbnb (エアビーアンドビー)などのホームシェア (民泊)において収入を最大限にするためには、正しい基本価格を調節することが大切になります。その基本価格を基準に、季節や曜日などの需要を考慮することによって、常に適切な価格を設定することができます。

それでは、どのように基本価格を設定したらよいのでしょうか?

 

設定方法


まず、初めて価格を調節するというホストの方のためにに、Airbnb上での価格変更方法をこちらに紹介いたします。

価格の設定方法は、
ダッシュボード> あなたのリスティング > リスティングの編集 >価格と期日>価格を設定するという手順になります。

また、繁忙期の料金を高く設定をしたいのであれば、追加料金の設定も可能です。日ごと、週末のみ、そして月単位での値段の設定が可能です。

追加料金の設定も簡単にすることができます。
ダッシュボード >あなたのリスティング > リスティングの編集 >価格と 期日 > 高度な設定という手順です。

 

基本価格を決める


 

基本価格の算出方法は、一泊あたりの価格を平均するというものが一般的です。例えば、夏に一泊あたり ¥20,000 、冬に¥15,000と価格を設定しているならば、基本価格は ¥17,500です。週末と平日で価格を変えているならば、その平均が基本価格になります。

ホストになったばかりでまだ予約が入ったことがないならば、近隣で同じ部屋数の物件を探してみましょう。その中で、物件のレベルが同等で、かつ次の1か月のうち最低 30% が予約で埋まっているものと比較しましょう。また、最初の数件の予約が入り、口コミがつくまでは、それらの価格より15-20%ほど下げた価格を付けておくことをお勧めします。幸先は良いほうがいいですからね。

最初の基本価格が決まれば、あとは実際の予約数と理想の予約数とを比較してグラフで示してみましょう。下図のように、予約が埋まる速さが妥当であるかどうか判断することができます。

 

価格の微調整


基本価格を設定ができました。次のステップは、この基本価格での予約の埋まり具合を見て、調整が必要かどうかを考えることになります。理想と現実のデータを比べて考えます。参考として、以下のような数値を確認するようにしましょう。

毎晩の価格

先30日間の予約の空室率
先60日間の予約の空室率
先90日間の予約の空室率

 

価格を極端に上下させないように、いくつかの期間をとって空室率をみてみましょう。例えば、45日間は予約が入っていても90日間で見ればあまり埋まっていないのであれば、その時期に見合う適正価格を再考すべきでしょう。

 

 

日常的に考慮すべきこと


これまでに算出した適正価格と予約率のデータを合わせると、価格調整が必要かどうかがわかります。

例えば、直近の予約が多いのであれば5%くらい価格を上げ、予約が全く入っていないのであれば、予約が入り始めるまでは15-20%ほど 値段を下げた方がいいでしょう。2か月先までが予約で埋まっているのならば、基本価格を大幅に上げるべきです。どのくらい上げ下げするべきかは図を使って示します。

また、近くでコンサートやスポーツなどが開催される時は、普段より宿泊価格が高くても需要が見込まれます。ご近所のイベントも随時チェックすることを習慣にしましょう。

 

早期に予約で埋まりきってしまうことは効率的ではない


なぜ予約で埋まりきってしまうことは望ましくないのでしょうか?それは、早期の予約で埋まってしまうことで高い需要を逃してしまうという可能性があるからです。 当たり前ですが収益は予約が埋まっている夜の数と、その価格で決まります。一晩¥20,000で月の90%が予約されている方が、一晩¥17,500で100%予約が埋まっている方よりも収入が良いのです。 適正価格と予約率とを追うことで、価格と予約率の間の最善のバランスを取ることができます。
基本価格をうまく定められた後は、それを基準にして予約がまだ入っていない日の価格を設定し直しましょう。

適切に価格を設定して、より沢山の宿泊を効率的に掴み取りましょう!

From; Setting the correct Base Price for your Listing (Beyond Pricing)