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Airbnbリスティングの価格設定に必要な10の心得


あなたの物件には、どれ位の価値があると思いますか?

自分の物件の価格設定するのはなかなか難しいものです。「この価格は低すぎるだろうか。」とか「ゲストからお金を取りすぎているのではないか。こんなに払う人はいるのだろうか。」と悩んでしまうものです。しかし、複数の視点から見てみる事により、自分なりの結論を導くことができます。

ここでは、最適な価格設定をするための10の視点を紹介します。

 

1.家賃や担保の額から割り引き出す


あなたの家賃や担保はいくらですか?1ヵ月の家賃または担保を、30で割って一日あたりの額を計算してみましょう。これはとても合理的で容易な方法といえます。これにクリーニング代を足して完了です。

 

2.競争相手、競争率をチェックする


ホテルやホステル、キャンプ場といった宿泊施設や、周囲のAirbnbリスティングとは競争関係にあります。どんなに素晴らしいプロフィール説明や目を引くような写真があっても、周辺の相場に見合った価格設定でなければ、意味がありません。周辺地域の価格相場を調査してみましょう。そしてその価格を参考に自身のリスティングの価格に反映させましょう。

 

3.価格を上げる要因を確認する


wine-1466691-639x479あなたの物件には、冷蔵庫や洗濯機が設備されていますか?ケーブルや高級リネン、無料で提供するフルーツやボトルワインを置いていたりしますか?他の人が提供できないようなものをあなたが用意しているのならば、料金を少し高めに設定してみても大丈夫です!駐車場があったり、荷物置き場や共同スペースは、普通追加で料金のかかるものですから、もともと価格に入れていなかったのであれば、その分価格を高めに設定しても問題ないでしょう。その場合は、きちんと説明文やリスティングタイトルに書いておかなければ、ゲストには伝わりません。

 

4.最初は低めに設定し、徐々に引き上げていく


 始めは、1人目のゲストを獲得することに集中し、良い評価を得ることに集中しましょう。そのためには、まず競争に打ち勝つために価格を低めに設定する必要があるでしょう。中には、価格だけを重視し、最も安く泊まれる場所を探している人もいるもの。自分が最安値で場所を提供すれば、そういう人達が泊まってくれることは明白です。しかし、価格を永遠に安値で設定する必要はありません。他のリスティングの価格が全て1泊1万円程であれば、初めは自分のリスティングを1泊7,500円程にして、その価格設定で人が寄ってくるかどうか様子を見てみましょう。一度何人かのゲストを獲得できれば、その後は地域の需要に合わせて価格を引き上げることが出来るというわけです。

 

5.限界を見定める


 Airbnbの良い所は、需要と供給の関係によってその価値、価格が自然に決まるところでもあります。もしあなたが価格を引き上げても、予約数や稼働率が変わらないのであれば、それは素晴らしいことですよね。逆に、値段を引き上げた後リスティングの人気が下がってしまったのなら、価格を上げすぎたということでしょう。

 

6.行事と祝日に注目する


 chasing-the-markets-1241622-638x424全てのホテルがそうであるように、週末や祝日、行事のある日だけ価格を高めに調整するというのも良い案です。この際、Airbnbの価格設定ツールとカレンダーを使って、簡単に価格設定をすることができます。季節に応じて価格を変更したり、全ての週末、そして町で特別なイベントや会議があると分かっている日は価格を高めに設定することができるのです。特に年末は、繁茂期なので思い切って価格を上げてみてはいかがでしょうか。

 

7.保証金


 1泊あたりの通常価格を設定したら、他に有料になり得るものがないか探すことが重要です。まず、何かあった時のために、保証金のデポジットを頂いておく必要があります。Airbnbには保険が含まれていますが、保証金は別途、お皿を割ってしまったときや床を傷付けてしまったとき、借り物のキッチン製品を壊してしまったときなど、小さなアクシデントが起こった際に使われます。この費用が実際には必要にならない可能性は多いにあり、更にあなたが申請しない限りゲストの口座から控除されることもありませんが、少なくとも一泊分の料金程のデポジットを課しておく方が賢明かといえるでしょう。

 

8.清掃料金


 清掃料金は、初めてリスティングをするときに見落としがちですが、とても重要です。清掃会社に頼むのであれ、自分で清掃するのであれ、ゲストのために場所をきちんとキレイに保つのは、時間とお金、そしてエネルギーを要する作業です。この事を考慮し、清掃料金を課しましょう。

この料金は場所のサイズによっても異なりますが、およそ5,000円程が目安です。この料金は、シーツのクリーニング代、掃除機がけ、キッチン・洗面所の掃除など全ての料金を含みます。

 

9.ゲスト追加料金


 Airbnbではゲストの人数に応じて追加料金をとることができます。場所のスペースが許す限り、3人目、あるいは4人目のゲストを迎えることができ、同時にその日の収益も上がります。人数が多い程部屋が汚くなりやすかったり、問題が発生する可能性は高くなりますから、追加料金を課すことはおかしいことではありません。例えば、2人以上追加する場合は一泊2.500円程の追加料金をとるとしましょう。合計4人のゲストがいると仮定すると、3泊で7,500円から15,000円収益が増えるという計算になります。

 

10.良心に従う


最後に、あなたは人に要求しても良いだろうと自分が納得できる価格を自分で設定しなければなりません。あなたがゲストならば、あなたの物件にその価格で予約したいと思いますか?もちろん、YESと言えるような価格でなければなりません。それと同時に、それは清掃費や家具やアメニティーなどの費用、精神的な心配やストレスに見合った価格設定であるべきです。自分の場所を心地よく素敵なものにしようとしていれば、それを価格で示すべきだからです。恥ずかしく思わず、あなたの努力をきちんと補えるだけの価格を設定しましょう。

 

自分で設定するのが難しいと思ったら・・


 周辺のAirbnb物件やホテルの価格調査や、カレンダーをみながらの価格調整には案外時間がかかってしまいます。ある程度の経験がなければなかなか難しいのが現実。そんな時は思い切ってホームシェア (民泊)の代行業者にお願いしてしまうのも1つの手です。自分のプライベートを充実させながら、物件を運用し収入を得ることができるのです。

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トータルサポートを行うMister Suite(ミスタースイート)は、リスティング最適化、価格設定の自動化、ゲストとのメール対応、レビュー対応、チェックインサポート、お部屋のクリーニング、24時間ゲストサポート、運用に関するご相談、これら対ゲストの業務を代行します。料金は、清掃日を除き、予約料金の20%。独自のアルゴリズムで、最適な価格に設定し、24時間対応により稼働率を上げることで収益アップが見込めます経験が豊富なMister Suite(ミスタースイート)に、価格の調整だけでなくAirbnbのトータルサポートをしてもらうことで、楽して収入アップをしませんか。

From; How To Set the Perfect Price For Your Airbnb Listing (DareBnB)